Hipoteca en 2026: qué piden los bancos y cuánto puedes pedir
Antes de enamorarse de un piso conviene saber hasta dónde llega la financiación. Estas son las reglas con las que trabajan hoy las entidades.
Cuánto financian
Lo habitual es el 80 % del menor valor entre precio de compra y tasación. Si compras por 200.000 € y la tasación sale en 190.000 €, el banco presta sobre 190.000: 152.000 €.
Hay excepciones al alza —hasta el 90 o el 95 %— para menores de 35 años, funcionarios o con avales públicos, pero exigen un perfil laboral sólido.
Cuánto ahorro hace falta
La cuenta rápida: el 20 % de entrada más un 10-12 % de gastos.
| Concepto | Sobre 200.000 € |
|---|---|
| Entrada (20 %) | 40.000 € |
| ITP (vivienda usada, Cataluña) | ≈ 20.000 € |
| Notaría, registro y gestoría | ≈ 2.000 € |
| Tasación | ≈ 350 € |
| Total aproximado | ≈ 62.350 € |
En vivienda de obra nueva el ITP se sustituye por el IVA del 10 % más el impuesto de actos jurídicos documentados.
La regla del 35 %
La cuota mensual —sumando todos los préstamos que tengáis— no debería superar el 35 % de los ingresos netos del hogar.
Con 2.800 € netos entre dos, el tope de cuota está en unos 980 €. Un préstamo del coche de 250 € al mes reduce ese margen a 730 €, que a los tipos actuales son unos 40.000 € menos de hipoteca.
Documentación
- DNI o NIE de todos los titulares.
- Las tres últimas nóminas y el contrato laboral.
- Última declaración de la renta.
- Vida laboral actualizada.
- Extractos bancarios de los últimos seis meses.
- Recibos de otros préstamos en vigor.
- Contrato de arras o nota simple de la vivienda.
- Si sois autónomos: los últimos dos ejercicios completos y los trimestrales del año en curso.
Lo que tumba una solicitud
- Estar en un fichero de morosos, aunque sea por 40 € de una factura de móvil de hace tres años. Comprobadlo antes.
- Contrato temporal o periodo de prueba. La mayoría de bancos piden un año de antigüedad, dos si sois autónomos.
- Movimientos raros en la cuenta: ingresos en efectivo grandes sin justificar levantan la ceja del analista.
- Pedir a más de cinco bancos a la vez. Cada consulta queda registrada y demasiadas señalan desesperación.
Fijo, variable o mixto
Fijo: misma cuota toda la vida del préstamo. Tranquilidad a cambio de un tipo de partida más alto.
Variable: euríbor más diferencial. Más barato al principio, con el riesgo de subidas.
Mixto: unos años a tipo fijo y el resto variable. Es lo que más se está firmando.
La decisión depende de vuestra tolerancia al riesgo y de cuántos años penséis mantener la hipoteca. Si vais a amortizar en diez años, el variable pesa menos.
Un consejo antes de mirar pisos
Pedid al banco un estudio de viabilidad previo. Es gratis, no compromete y os dice hasta dónde podéis llegar. Ir a ver casas sin saberlo es la mejor forma de enamorarse de algo que no está a vuestro alcance.
En Flamat Finances presentamos vuestro perfil a varias entidades a la vez y os traemos las ofertas comparadas en una sola tabla.
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