La plusvalía municipal al vender: cómo se calcula y quién la paga

Su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Grava lo que ha subido el suelo —no la construcción— desde que compraste hasta que vendes.

Quién la paga

En una compraventa, el vendedor. En una herencia, quien hereda. En una donación, quien recibe.

Se puede pactar que la asuma el comprador, y a veces se hace en negociaciones ajustadas, pero ante el ayuntamiento el obligado sigue siendo el vendedor.

Los dos métodos, desde la reforma de 2021

El Tribunal Constitucional anuló el sistema anterior porque obligaba a pagar incluso vendiendo con pérdidas. El real decreto ley 26/2021 estableció dos métodos y el contribuyente elige el que le resulte más favorable.

Método objetivo

Valor catastral del suelo × coeficiente según los años transcurridos × tipo de gravamen municipal.

Los coeficientes los actualiza el Estado cada año y el tipo lo fija cada ayuntamiento, con un máximo del 30 %.

Método real

Se calcula la ganancia real —precio de venta menos precio de compra— y se le aplica la proporción que representa el suelo dentro del valor catastral total. Sobre esa cifra se aplica el tipo municipal.

Un ejemplo

Piso comprado en 2014 por 130.000 € y vendido en 2026 por 185.000 €.
Valor catastral total: 62.000 €, de los cuales 24.800 € corresponden al suelo (40 %).

Método objetivo: 24.800 € × coeficiente de 12 años × tipo municipal.
Método real: ganancia de 55.000 € × 40 % de suelo = 22.000 € de base, × tipo municipal.

En este caso las dos bases salen parecidas. Cuando la ganancia ha sido pequeña, el método real suele ganar por mucho.

Cuándo no se paga

• Si has vendido con pérdida. Hay que declararlo igualmente y demostrarlo con las dos escrituras.
• Si el suelo no es urbano. El suelo rústico no tributa por este impuesto.
• En algunas transmisiones entre cónyuges derivadas de separación o divorcio, y en determinadas daciones en pago de la vivienda habitual.

Plazos

Situación	Plazo
Compraventa o donación	30 días hábiles desde la escritura
Herencia	6 meses, prorrogables a 1 año

Pasado el plazo llegan recargos, así que conviene liquidarla nada más firmar.

Cómo se hace en Malgrat de Mar

La liquidación se presenta en el propio ayuntamiento. Hay que llevar la escritura de venta, la de compra —imprescindible para poder aplicar el método real— y el último recibo del IBI.

Pedid siempre que os calculen las dos opciones. Si solo os dan una, insistid: es un derecho reconocido.

Artículo informativo. Los coeficientes se actualizan cada año y el tipo lo fija cada ayuntamiento: confirmadlo con vuestra gestoría o en el propio ayuntamiento antes de calcular nada en firme.