Cuánto cuesta vender un piso en Malgrat de Mar (todos los gastos)

La pregunta que más nos hacen en la primera visita no es cuánto vale el piso. Es cuánto queda limpio. Y la diferencia entre una cosa y otra suele estar entre el 5 % y el 12 % del precio de venta.

1. Plusvalía municipal

Es el impuesto sobre el incremento de valor del terreno urbano y lo paga siempre el vendedor. Desde la reforma de 2021 se puede calcular de dos maneras y tienes derecho a elegir la que salga más baja:

• Método objetivo: valor catastral del suelo × un coeficiente según los años transcurridos × el tipo que fije el ayuntamiento.
• Método real: la diferencia entre el precio de compra y el de venta, aplicada a la proporción que representa el suelo sobre el valor catastral total.

Si has vendido con pérdida, no hay plusvalía que pagar. Hay que declararlo igualmente y demostrarlo con las dos escrituras.

Se liquida en el ayuntamiento de Malgrat en el plazo de 30 días hábiles desde la escritura.

2. IRPF sobre la ganancia patrimonial

Se paga en la declaración del año siguiente y solo sobre la ganancia real: precio de venta menos precio de compra, menos gastos e impuestos de ambas operaciones, menos las mejoras que puedas justificar con factura.

La ganancia tributa en la base del ahorro por tramos, del 19 % al 28 % según el importe.

Hay dos exenciones que conviene conocer:

• Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y compras otra en un plazo de dos años, la parte reinvertida queda exenta.
• Mayores de 65 años: la ganancia por la venta de la vivienda habitual está exenta, sin necesidad de reinvertir.

3. Certificados obligatorios

Documento	Coste habitual	Vigencia
Certificado energético	90–180 €	10 años (5 si es G)
Cédula de habitabilidad	90–160 €	15 años (2ª ocupación)
Certificado de deuda con la comunidad	0–50 €	Puntual

4. Notaría y registro

La escritura de compraventa la paga el comprador salvo pacto distinto, pero al vendedor le corresponde la copia simple y, si tenía hipoteca, la cancelación registral: entre 400 y 700 € entre notaría, gestoría y registro.

Si la hipoteca ya está pagada pero no cancelada en el registro, hay que hacerlo antes de vender. Es un trámite que sorprende a mucha gente en el último momento.

5. Honorarios de la agencia

En el Maresme lo habitual está entre el 3 % y el 5 % más IVA, y se cobra solo cuando la venta se cierra. Incluye valoración, reportaje, publicación, gestión de visitas, negociación y acompañamiento hasta la notaría.

Un ejemplo con números

Piso en el centro de Malgrat comprado en 2012 por 118.000 € y vendido en 2026 por 189.000 €.

Plusvalía municipal: unos 2.400 €
IRPF sobre unos 62.000 € de ganancia neta: unos 12.900 €
Certificados: 230 €
Cancelación de hipoteca: 550 €
Honorarios (4 % + IVA): 9.148 €

Total de gastos: unos 25.200 €. Queda limpio: 163.800 €.

Si esa vivienda era la habitual y el vendedor reinvierte en otra, el IRPF desaparece y el total baja a unos 12.300 €.

Cómo reducir la factura, legalmente

• Guarda todas las facturas de obra. Las mejoras suman al precio de adquisición y bajan la ganancia. Un cambio de ventanas de 6.000 € se traduce en unos 1.300 € menos de IRPF.
• Incluye los gastos de la compra original: ITP, notaría, registro y agencia de entonces también cuentan.
• Comprueba los dos métodos de plusvalía. En viviendas compradas después de 2007 el método real suele salir bastante más barato.

Este artículo es informativo y refleja la normativa vigente al escribirlo. Los tipos y coeficientes cambian: antes de tomar decisiones, contrastadlo con vuestra gestoría.