Exclusiva o no exclusiva: qué te conviene al vender

Vamos a ser honestos desde el principio: a nosotros nos conviene la exclusiva. Dicho eso, no siempre es lo mejor para el propietario, y hay casos claros en los que recomendamos lo contrario.

Qué es cada cosa

Encargo en exclusiva: una sola agencia gestiona la venta durante un plazo pactado, normalmente de tres a seis meses.

Encargo simple: varias agencias trabajan el mismo inmueble a la vez y cobra la que cierra.

Lo que gana el propietario con la exclusiva

• Un único precio en el mercado. Con varias agencias es habitual que el mismo piso aparezca a 189.000 € en un portal y a 195.000 € en otro. El comprador lo ve, deduce que hay margen y ofrece por debajo del más bajo.
• Inversión real en el inmueble. Reportaje profesional, vídeo, plano y publicidad de pago solo tienen sentido si hay certeza de cobrar.
• Un solo interlocutor. Sin cinco agencias llamando para pedir llaves ni visitas descoordinadas.
• Filtro de visitas. Podemos permitirnos decir que no a quien no está en condiciones de comprar.

Lo que pierde

• Menos escaparate inicial. Una sola agencia trabaja con su cartera, no con cinco.
• Dependencia. Si la agencia no trabaja bien, quedáis atados hasta que venza el plazo.
• Menos presión competitiva sobre la propia agencia.

Cuándo recomendamos la exclusiva

• Vivienda estándar en zona con demanda: pisos en Malgrat, Pineda o Blanes centro.
• Cuando el propietario no vive cerca y necesita delegar de verdad.
• Cuando hay inquilinos y las visitas requieren coordinación fina.
• Cuando el precio es ajustado y lo que importa es cerrar bien y rápido.

Cuándo recomendamos NO firmarla

• Producto muy singular —una masía, una parcela grande, un local— donde el comprador puede venir de cualquier lado y cuantos más canales, mejor.
• Si la agencia no os concreta por escrito qué va a hacer: reportaje, portales, plazos, informes de seguimiento.
• Si os piden exclusiva de doce meses. Es demasiado. Tres o seis meses son suficientes para demostrar trabajo.
• Si hay penalización por retirar el inmueble. Un encargo serio no necesita atar a nadie con multas.

Lo que sí deberíais exigir siempre

Firméis lo que firméis, pedid por escrito: plazo concreto, honorarios claros con IVA incluido, qué incluye exactamente el servicio y con qué frecuencia os van a informar. Y que el contrato se pueda rescindir avisando con quince días si no se cumple lo prometido.

En Flamat os explicamos las dos opciones con los números encima de la mesa y decidís vosotros. Nada se firma en la primera visita.